بازار زمین قفل شده، افزایش هزینه مسکن/زمین قفل شده و افزایش هزینه مسکن/تراکم کم و قفل زمین شهری



ساعت: 18:42
تاریخ انتشار: ۱۳۰۱/۰۴/۲۹
کد خبر: 1884494

زمین به عنوان ورودی اصلی ساخت و ساز مسکن، بیشترین سهم را در ساخت و ساز دارد، اگر به درستی سیاسی نشود، منجر به قفل زمین و افزایش هزینه مسکن می شود.

به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا ؛ کارشناس اقتصاد و مسکن، دکتر مسعود عبدی در یادداشتی نوشت: زمین ورودی اصلی ساخت و ساز مسکن است که بیشترین سهم را در ساخت و ساز دارد، اگر به درستی سیاسی نشود منجر به قفل شدن زمین و افزایش قیمت مسکن می شود. یکی از مهم ترین رویکردها برای افزایش مسکن ارزان قیمت، آزادسازی زمین هایی است که در حال حاضر برای مسکن در دسترس نیست، اما در مکان های مناسب است. زمین در مکان مناسب و با قیمت مناسب مهمترین بخش مسکن مقرون به صرفه است. در برخی از شهرهای جهان و حتی در برخی نقاط تهران، زمین تا 80 درصد هزینه مسکن را به خود اختصاص می دهد، بنابراین ساخت مسکن ارزان قیمت در چنین مناطقی مستلزم ساخت آن در حاشیه شهر و در مکان های نامناسب است. دسترسی به زیرساخت های شهری، مشاغل و غیره محدود است. از سوی دیگر، ساخت مسکن ارزان قیمت در زمین های ارزان قیمت و بدون مکان مناسب، نقض هدف تلقی می شود و خانوارهای ساکن در این خانه ها را از فرصت های شغلی مناسب محروم می کند، هزینه های حمل و نقل را افزایش می دهد و آنها را از امکانات شهری محروم می کند. به عنوان مثال، دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی عامل مهمی برای خانواده های کم درآمد برای رسیدن به محل کار است زیرا حمل و نقل خصوصی برای خانوارهای کم درآمد گران است. برای این منظور کشورهای جهان شش سیاست مختلف را برای باز کردن قفل زمین در دستور کار خود دارند که در ادامه به آنها می پردازیم.

1. توسعه زمین قابل ساخت در حاشیه شهر

این رویکرد با استفاده از رویکرد توسعه ترانزیت محور، کاهش هزینه های حمل و نقل و ایجاد اشتغال با سیستم حمل و نقل عمومی، زمین هایی را در حاشیه شهر برای ساخت مسکن ارزان قیمت آماده می کند. هزینه این سیستم حمل و نقل از طریق فروش واحدهای تجاری ایستگاه های این سامانه قابل تامین است. تجربه برخی از کشورها از جمله هنگ کنگ در این زمینه موفق تخمین زده می شود و برای اطلاعات بیشتر می توانید به آنها مراجعه کنید.

2. آزادسازی زمین های عمومی برای ساخت و ساز مسکن

دولت‌ها در سراسر جهان زمین‌هایی در شهرها و حومه‌های آن دارند که می‌توانند برای ساخت مسکن ارزان قیمت اختصاص داده شوند. بنابراین دولت می تواند با تهیه زمین به فقرا کمک کند. اعطای زمین می تواند از طریق روش های مختلف اجاره بلند مدت یا انتقال مالکیت نیز انجام شود.

3. رویه های کنترل

انواع مختلفی از زمین های خالی وجود دارد که ممکن است به دلیل اندازه نامناسب، مکان نامناسب یا توسعه زیرساخت های شرکت و شهری خالی بماند. اما برخی از زمین ها فقط برای تجارت خالی نگه داشته می شوند. در واقع جدای از این موارد، مشکلات در گرفتن پروانه ساخت، سود بالا و … نیز باعث خالی ماندن زمین و ساخت و ساز در آن می شود. سیاست های نظارتی زمین باید از بیکار ماندن زمین جلوگیری کند و از ورود دلالان به بازار زمین جلوگیری کند. مالیات بر زمین خالی، زمین را از دست تاجران آزاد می کند و زمینی را برای توسعه مسکن ارزان قیمت فراهم می کند. از طرفی کسانی که قصد ساخت و ساز دارند باید موانع خانه سازی را برطرف کنند تا بتوانند از این زمین ها استفاده کنند.

4. توسعه مسکن از طریق یکپارچه سازی یا بازسازی زمین

مسئولانی مانند شهرداری می توانند زمین های مناسب موجود را در اختیار افراد قرار دهند و زمین مناسب برای ساخت واحدهای مقرون به صرفه بدهند. به طور کلی، خانه‌های فرسوده و نامناسبی وجود دارد که سوله‌ها به صورت غیراستاندارد ساخته می‌شوند و با وجود زیرساخت‌های مناسب، از زمین‌ها به درستی استفاده نمی‌شود. زمین های کوچک تکه تکه و غیرقابل استفاده برای ساخت مسکن مناسب و استاندارد هستند، اما دولت این قدرت را دارد که این زمین ها را حتی از طریق مصادره به زمین های خوب تبدیل کند. شهرداری می تواند این اراضی را با روش های بازسازی و بهسازی با همکاری مالکان طبق توافقات مشخص یکپارچه کرده و سازه را به نحو مطلوب مدیریت کند. گاهی در ازای زمینی که از آنها گرفته می شود به صاحبان این زمین ها زمین یا خانه در جای دیگری داده می شود. این روش معمولاً به عنوان بازسازگاری شناخته می شود و هدف آن بهبود کاربری اراضی در شهر از طریق اصلاح مجدد است.

5. سیاست های زمین شهری

مؤلفه نهایی سیاست های مربوط به تأمین زمین برای ایجاد مسکن ارزان قیمت، سیاست های مختلف زمین شهری است. سیاست های زمین شهری مانند حداکثر طبقات مجازی قابل ساخت در زمین، حداقل مساحت زمین برای ساخت و ساز و فضای باز اجباری و مورد نیاز برای ساخت و ساز ممکن است منجر به ایجاد محدودیت در ساخت مسکن ارزان قیمت شود. اقدامات کنترل تراکم معمولاً به دلیل محدودیت در دسترسی به زیرساخت ها مانند جاده ها و راه آهن است. در جایی که افزایش تراکم مشکلی در سیستم حمل و نقل ایجاد نمی کند، افزایش تراکم می تواند عرضه مسکن را افزایش دهد و مسکن ارزان قیمت ایجاد کند. به عنوان مثال، نیویورک دارای مساحتی است که 20 درصد متراکم تر از مناطق دیگر مجاز است تا بتوان از زمین های این منطقه برای ساخت واحدهای مقرون به صرفه استفاده کرد. در کالیفرنیا، توسعه دهندگان موظفند در ازای دریافت مجوز برای افزایش تراکم ساختمان، 10 درصد از طبقات ساخته شده را به مسکن ارزان قیمت اختصاص دهند. این فرآیند پاداش چگالی نامیده می شود. اگر این سیستم به طور کامل در همه سرزمین ها اجرا شود به آن برنامه ریزی اپیدمی ماندال می گویند. در این صورت طبق قانون مثلاً 30 درصد از ساختمان های هر قطعه زمین باید به مسکن ارزان قیمت اختصاص یابد. منطقه فراگیر نشان دهنده همین رویکرد است. به جای اجازه دادن به مشوق های تراکم، این برنامه از توسعه دهندگان می خواهد که درصد معینی از واحدها را در هر ساختمان جدید یا بازسازی شده به مسکن ارزان قیمت اختصاص دهند و باقیمانده را زیر ارزش بازار بفروشند یا اجاره دهند.